上周末老张给我打电话时声音都在抖：\"我家郊区那套囤了五年的房子，去年挂了大半年连个问价的都没有，今年开年第一周居然来了三拨人！ 昨天那个小伙子看完当场就要谈价，你说这是不是市场在给我下套？ \"他越说越慌，\"现在卖了万一明年涨了咋办？ \"
其实最近找我聊房子的人快把电话打爆了。 中介小哥的朋友圈天天晒成交喜报，短视频里各路专家都在喊\"楼市见底\"，连楼下跳广场舞的王阿姨都在念叨\"要把老家的房子处理掉\"。 这氛围搞得人心惶惶，但咱得把账算明白。
先说几个硬数据。 2026年1月全国百城新房价格环比微涨0.05%，这是连续23个月下跌后首次抬头。 更关键的是二手房，以前动不动就跌1%，现在跌幅直接收窄到0.3%——别小看这点变化，就像高速下坡的车突然踩了脚刹车。 我认识的中介小李说，春节后北京海淀区带看量同比涨了40%，上海陆家嘴有套挂了半年的房子，上周居然有三个买家抢着约谈。
政策也给足了诚意。 现在首套房贷利率普遍降到3.2%，相当于贷款100万每月少还800块；限购政策基本名存实亡，广州、深圳连社保年限都取消了；交易税费能免则免，有的地方契税直接减半。 这些招数跟挤牙膏似的用了两年，现在算是把所有工具箱都掏空了。
但千万别以为所有房子都能跟着沾光。 上个月我去郑州出差，路过郊区一个文旅大盘，售楼处门口贴着\"直降30万\"的横幅，保安说去年这时候还能挑客户，现在求着中介带人来。 这就是典型的冰火两重天——一线城市核心区房价稳得像老狗，三四线城市远郊盘却在疯狂打折。
为啥说现在是卖房的窗口期？ 举个实在例子。 去年老张要是急着卖房，买家上来就砍30%，他舍不得降价只能挂着。 现在不一样了，看房的人多了，他的房子虽然位置偏，但装修不错，上周有个买家出价比他心理预期还高了5万。 更重要的是，现在卖房不用\"流血甩卖\"了，以前是今天挂100万，下周就得降到95万，现在能守住价格底线慢慢谈。
不过有些房子真得赶紧处理。 我表姐在老家县城有三套老破小，去年中介劝她降价20%出手，她非要等涨价。 结果今年隔壁小区同户型成交价比去年还低15%，现在挂半年都没人问。 这类房子就像过期的牛奶，越早处理损失越小。
反过来，要是你家房子在北京西城有学区，或者在杭州未来科技城挨着地铁，那就踏实拿着。 我同事老王去年买的上海内环次新房，现在租金都够还月供了，他说就算房价不涨，光靠收租也比存银行划算。
具体操作上有个小窍门：先把房子收拾干净，花两万块钱翻新下厨房卫生间，成交周期能缩短一半。 定价别学以前挂高价钓鱼，参考小区最近三个月的真实成交价，稍微降个三五万反而容易出手。 记住，现在买房的都是刚需和改善客，他们不傻，性价比才是王道。
对了，最近有个现象挺有意思。 以前卖房的人都藏着掖着怕邻居知道，现在反倒主动在业主群里问\"谁家有靠谱中介推荐\"。 这说明市场预期真的变了——从恐慌性抛售变成了理性博弈。
至于那些文旅盘、公寓和商铺，听我一句劝赶紧卖。 我朋友在海南买了套海景房，每年物业费就要交一万多，租出去还不够交钱的。 现在旅游地产泡沫破了，这些房子以后就是烫手山芋。
说到底，现在卖房就像菜市场傍晚买菜，摊主急着收摊愿意便宜点，但你得挑新鲜的买。 要是你家房子地段好、户型棒，完全可以再等等；要是位置偏、房龄老，趁着现在有买家上门赶紧出手。 别总想着卖在最高点，能把不太好的房子换成现金，本身就是赚了。
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